Las comisiones de Hacienda, Presupuesto y Asuntos Tributarios, y la de Legislación y Asuntos Constitucionales, que presiden Jorge López (UCR) y Jorge Difonso (UP-FR) respectivamente, se reunieron en plenario para dar tratamiento a un expediente elevado por el Poder Ejecutivo por el que se propone “establecer un marco jurídico a fin de proceder a regularizar la titularidad de las viviendas otorgadas y/o financiadas por el Instituto Provincial de la Vivienda a los fines de su escrituración”, y a la vez “determinar un régimen especial de cancelación anticipada de los créditos de soluciones habitacionales, otorgados y/o financiados por el Instituto Provincial de la Vivienda, a los fines de su escrituración”.

Del encuentro participó María Marta Ontanilla, quien preside el IPV, junto a Rodrigo Giménez (Secretaría Administrativa) y Miguel Campoy (Regularización Dominial y Seguimiento de Créditos), quienes ofrecieron material visual con los puntos destacados de la normativa presentada por el Ejecutivo y a su vez, aportaron datos sobre la morosidad histórica y actual en el IPV, además de la importancia y estrategia para la escrituración y regularización dominial que se ha diseñado.

Ontanilla explicó que “la ley para nosotros es muy importante. Está dividida en dos estrategias de trabajo: por un lado la mora en las cuotas y por otro la escrituración y regularización dominial”, por lo que aprobar esta iniciativa aportaría herramientas de trabajo. “La idea es “sanear” las deudas”, subrayó la funcionaria.

Para el caso se indicó que los objetivos se corresponden a fijar las normas y procedimientos que posibiliten la regularización de la titularidad de las viviendas y, también, la escrituración de viviendas en casos contemplados.

En términos generales, se pudo observar en la reunión que el IPV acarrea una alta morosidad en sus beneficiarios, lo cual también incide en la escrituración de la vivienda. No obstante, esa cantidad de deudores conforman una masa de personas que tiene muy bajos montos de deuda por lo que si bien la situación es compleja, con distintas estrategias y esta normativa propuesta, los funcionarios confían en lograr buenos resultados.

En un informe a enero de 2022, el IPV muestra que tiene activos 55.443 créditos, de los cuales el 41% se encuentra al día, y el 59% restante en mora (32.787 créditos). De ese volumen de morosidad, el 50% son cuotas menores a 100 pesos; el 24% a cuotas entre 501 y 5000 pesos; el 18% de 101 pesos a 500; y el 8% a cuotas mayores a 5000 pesos.

Del mismo modo, para el caso de la regularización de titularidad y escrituración se mostró que a diciembre de 2019, el 65% de las casas han sido escrituradas, y un 35% se encuentran sin escriturar. En estos últimos casos influyen variables que dificultan el proceso, según el organismo, entre los que se cuentan la regularización, mora en el IPV u otros organismos y problemas técnicos en la obra, entre otros. Además, el porcentaje de viviendas consignadas aquí y que no se ha escriturado, se ha dividido también entre las que se encuentran ocupadas por sus titulares (57%) y las que tienen ocupación irregular (43%). 

Desde el organismo indicaron que “es casi imposible entregar la vivienda con escritura porque no hay plano de mensura ya que la casa está construida recientemente”, por lo que luego de un periodo de tiempo, cuando desde el IPV se dispone realizar el trámite administrativo surgen diferentes inconvenientes que van desde el fallecimiento del titular a otros como que los ocupantes de la vivienda no sean quienes realmente figuran como beneficiarios, entre otros.

Se ponderó la propuesta del Poder Ejecutivo y se sintetizó en la mesa que “tratamos de escriturar la mayor cantidad de viviendas posible”.

Ante algunas consultas de los legisladores se remarcó que los procedimientos diseñados no son “condonamiento” de deuda, puesto que quienes han cumplido con sus obligaciones se verían en desventaja frente a aquellos que por alguna razón u otra no han podido cumplir. Se subrayó que el proyecto de ley no tiene fines recaudatorios sino “ordenar” los procesos y lograr los dos objetivos propuestos desde el principio que es la disminución de la morosidad y la mayor escrituración de viviendas posible.

Integrantes de las comisiones acordaron realizar algunos aportes a la normativa, con lo cual acercarán, para la redacción del despacho final, algunas consideraciones que solicitarán se incluyan antes del tratamiento en Sesión de Diputados.

La iniciativa

El proyecto impulsado por el Poder Ejecutivo, tiene por finalidad establecer un marco jurídico a fin de proceder a regularizar la titularidad de las viviendas otorgadas y/o financiadas por el Instituto Provincial de la Vivienda a los fines de su escrituración; esto se menciona en la carta de elevación de la letra presentada en la Legislatura como así también en el articulado de la norma. Asimismo, pretende determinar un régimen especial de cancelación anticipada de los créditos de soluciones habitacionales, otorgados y/o financiados por el IPV, a los fines de su escrituración.

 Según sostiene la fundamentación, “el fin último del Instituto Provincial de la Vivienda es brindar acceso a viviendas dignas para la población, logrando también la escrituración de la vivienda a favor de sus propietarios. Sin embargo, no basta la entrega de la solución habitacional para poder dar techo a los adjudicatarios, sino que el compromiso asumido debe llegar al traslado efectivo del dominio a través de la escrituración de la vivienda”.

“Para lograrlo – continúa el texto - se requiere un enorme esfuerzo que va desde obtener los planos de mensura, a que los sujetos que suscriban el acto notarial no se encuentren inhibidos, o cualquier situación que le impida concurrir en legal forma a la escritura. Asimismo, el inmueble no debe tener deuda con el propio I.P.V., ni con los organismos prestatarios de servicios”.

En esa línea, agrega que actualmente, existe una importante cantidad de viviendas que se encuentran en situación irregular de ocupación, “bien porque los ocupantes -contando con instrumentos de transferencia a su favor- no han realizado el correspondiente trámite para su aprobación; o bien porque la ocupan terceros, en razón del abandono de sus adjudicatarios, o porque se efectuaron transferencias informales sin contar con instrumento alguno o fueron realizados con defectos legales”.

Por tal motivo, sostiene la pieza legislativa, “es necesario recuperar los beneficios que existían con diversas Leyes de Regularización de Titularidad como fueron las Leyes 6093, 6194, 6776 y 7706, como así también herramientas legales para facilitar la escrituración de viviendas canceladas, cuando los adjudicatarios son remisos, o por cualquier circunstancia se ven imposibilitados de concurrir al acto escritural”.

En estos casos, “si bien existe una norma que contempla situaciones como las descriptas, lo hace de manera parcial, resultando insuficiente para su aplicación a todos los casos que se presentan en la práctica”, subraya el proyecto.

De esta manera, “se propone instrumentar un mecanismo para la remoción de dicho obstáculo, que permita proceder a la escrituración, con la consiguiente garantía real para el recupero del crédito por parte del Instituto Provincial de la Vivienda, sin que se afecte por ello el legítimo derecho de cobrar sus acreencias que tienen los distintos organismos prestatarios”, destaca al respecto.

El proyecto del Ejecutivo establece una disposición común que regula la posibilidad de escriturar las viviendas entregadas por el I.P.V., “trátese de viviendas canceladas o no; aunque existan deudas impositivas o de servicios respecto de las mismas. Esto último obedece a la necesidad de superar el escollo histórico que representa, a los fines de la escrituración, la existencia de deudas de dichos inmuebles”.

Asimismo, la iniciativa invita a adherir a las Municipalidades, “como legítimos acreedores de las tasas y servicios por ellas prestadas”, y se faculta al Instituto a firmar los convenios que sean necesarios, con los organismos respectivos para la aplicación de este marco normativo.

De igual forma, contempla disposiciones que regulan la escrituración de viviendas canceladas  como también la posibilidad de escrituración existiendo deuda con los organismos prestatarios de servicios públicos. Desde el Poder Ejecutivo consideran al respecto que “es un aporte novedoso a las anteriores leyes de regularización, que pueden ser útiles herramientas legales, para la prosecución del objetivo mencionado”.

En otro título del proyecto, se hace referencia a la cancelación del saldo remanente “con quitas que sean suficientemente alentadores para que los adjudicatarios accedan a ese beneficio y así el I.P.V. pueda liberarse de los créditos cuyos saldos sean exiguos los que le producen a la Institución más gastos administrativos que provechos”.

“Por otro lado, siendo más del 55% de la nómina total los que se encuentran en esa condición, se reduciría drásticamente la cantidad de adjudicatarios, con lo cual se lograría descomprimir la cantidad de personal administrativo abocado a esa tarea y desde ese momento, poder hacer un seguimiento de los deudores en forma más personalizada y eficiente”, argumenta en tal sentido la fundamentación.